Edmund Szwed: Droga do bogatego Elbląga

947
Wyświetleń

Wszystkie Jednostki Samorządu Terytorialnego w Polsce borykają się z problemem niedostatku środków na inwestycje. Niestety Elbląg z ich brakiem boryka się szczególnie w dotkliwy sposób.

Włodarze Elbląga od wielu lat, trwając w swej bezradności, nie znajdują środków na jakiekolwiek miejskie inwestycje. A znaleźć można, wystarczy podjąć wysiłek intelektualny.  Swój artykuł  dedykuję wszystkim  tym, którzy nie chcą się godzić, by Elbląg trwał  dalej  w stagnacji. Intencją moją jest również wskazanie drogi wyjścia z tej sytuacji i uczynienia  Elbląga – Miastem bogatym.

W wyniku naszych działań została nawiązana współpraca z jedną czołowych  Agencji Organizacji Narodów Zjednoczonych, która na przykładzie Polski podjęła  zamiar przeprowadzenia   realizacji  projektu  budowy domów zero-energetyczne (bez kominów).

Agencja  ONZ zainteresowała się naszą propozycją, ponieważ oferujemy najbardziej ekologiczne rozwiązanie w zakresie budownictwa bez emisyjnego i komunikacji.

 Proponujemy domy zero-energetyczne bez kominów. Brak komina oznacza całkowity brak emisji. W naszych domach nie ma nawet kotła gazowego, gdyż nie jest potrzebny. Zapotrzebowanie na ciepło jest tak małe, że dopiero poniżej -100C włącza się ogrzewanie elektryczne zasilane z fotowoltaiki. Zapotrzebowanie na moc grzewczą przy -200C wynosi 1500 W, czyli tyle ile wynosi moc suszarki do włosów.

 W komunikacji proponujemy autobusy elektryczne zasilane wodorem o zasięgu 500 km i czasem ładowania ok. 5 minut. Oczywiście zapewniamy zaopatrzenie w wodór. Autobusy takie zaproponował Ursus już w 2017 r. Na szczycie klimatycznym w Katowicach, gości woził autobus napędzany wodorem. Jedyna emisja to para wodna, czyli woda.

Wszyscy powtarzają „budownictwo motorem napędowym gospodarki” nie do końca wiedząc, dlaczego tak jest. Ten artykuł pokazuje jakie szanse stwarza nasze rozwiązanie dotyczące   budowy domów zero-energetycznych bez kominów i sposobu jego finansowania. Tu widać jakim jest motorem napędowym rozwoju społeczno – gospodarczego.

 Włodarze gmin wiedzą, że dochody  gmin to PIT, CIT i podatek od nieruchomości.

 Jak zwiększyć wpływy z CIT i podatku od nieruchomości pokazała gmina Tarnowo Podgórne.

Zwiększenie PIT polega na przyciągnięciu dużej liczby mieszkańców najlepiej z dużymi dochodami. To już trudniejsze zadanie. Nasze rozwiązania pozwalają tego dokonać.

Tu wychodzimy naprzeciw oczekiwaniom. Możemy powiększyć liczbę ludności każdej gminy bardzo mocno. Jak wygląda sytuacja wybranych 6 gmin przedstawia poniższa tabela:

 

Gmina Powierzchnia w km2 % Użytków rolnych Powierzchnia użytków rolnych w km2 Możliwa liczba nowych domów Nowa ludność Obecna liczba ludności 50 % ludności
Elbląg 79,82 30 23,95 23 946 95 784 120 895 60 448
Gmina Elbląg 192,06 65 124,84 124 839 499 356 7 448 3 724
Milejewo 95,55 66 63,06 63 063 252 252 3 377 1 689
Gronowo Elbląskie 89,2 83 74,04 74 036 296 144 5 131 2 566
Młynary 157,09 54 84,83 84 829 339 314 4 456 2 228
Tolkmicko 225,3 20 45,06 45 060 180 240 6 840 3 420
Markusy 108,56 75 81,42 81 420 325 680 4 180 2 090
947,58 497,19 497 193 1 988 770 152 327 76 164
Łącznie 2 141 097

 

W wymienionych 7 gminach mieszka obecnie 152.327 mieszkańców. Gminy te posiadają łącznie powierzchnię 947,58 km2. Gdyby doszło do dobrowolnej fuzji tych gmin to dysponowałyby one 497,19 km2 gruntów rolnych. Jest to ogromna renta terenowa.

Zabudowując te tereny naszymi domami zero-energetycznymi powstałoby miasto z liczbą 2,1 mln mieszkańców. Prawie 2 mln  nowych mieszkańców oznacza, że wszyscy mieszkańcy okolicznych gmin  przeprowadziliby się do nowego Zielonego Miasta Elbląg.  Przy takim biegu zdarzeń mamy świadomość, że część wójtów nie będzie chciała stracić  stanowiska, tak samo jak prezydent  Elbląga.

W proponowanych przez nas przedsięwzięciach zdarzyć się może, że zaistnienie jeszcze jedna metoda walki na rynku samorządowym. To tzw. wrogie przejęcie.

W najnowszej historii Polski mieliśmy przypadek, gdzie gmina Ostromice została zlikwidowana z powodu niewypłacalności i została rozparcelowana między 3 gminy. Odebranie 50 % mieszkańców spowoduje prawdopodobnie utratę płynności i likwidację gminy.

W przypadku wymienionych 7 gmin renta terenowa, jaką posiada każda gmina wystarcza na przejęcie pozostałych 6 gmin, a nawet miasta Elbląg, gdyż wybudowanie 15.000 domów dla mieszkańców Elbląga spowoduje, że z Elbląga odpłynie 60.000 mieszkańców a  Miasto Elbląg popadnie w tarapaty finansowe i straci możliwość obsługi zadłużenia.

Rząd w takiej sytuacji postąpi tak, jak postąpił z Ostromicami.

Wszystkie gminy biorące udział w tym projekcie otrzymają 100 % dotacje na wszystkie inwestycje. Zostaną wybudowane nowe ulice na osiedlach z domami zero-energetycznymi. Ulice łącznie z miejscami postojowymi dla samochodów oraz chodnikami zostaną przykryte szklanymi dachami  z wmontowaną fotowoltaiką.

Uważamy, że  polskie gminy są zbyt małe, aby intensywnie się rozwijać.  Proszę zapoznać się   z tekstem pod tym linkiem:

 Czytaj więcej:

https://www.doradcasamorzadu.pl/komunikaty/78-sas12-2014/1817 %C5%82%C4%85czenie-gmin.html

Stąd koncepcja połączenia w jeden większy organizm. Jako centralną gminę wybraliśmy Elbląg i gminy sąsiadujące z Elblągiem pozostawiając miejsce dla dużej gminy Pasłęk. Może być dowolny inny układ.

Traktujemy ten projekt jak pilotaż. Docelowo nasze rozwiązania zostaną powielone w większości gmin w Polsce z tą różnicą, że wzrost liczby ludności nie będzie większy niż 2-2,5 raza.

Likwidacja domów z kominami  i przejście na transport wodorowy jest najlepszą metodą likwidacji smogu.

Co musi zrobić Miasto, aby ten scenariusz się zrealizował?

Warunkiem koniecznym jest powołanie spółki celowej, która stanie się właścicielem wszystkich domów realizowanych na terenie gminy na okres kredytowania.

Jaki jest wymagany kapitał zakładowy spółki celowej?

Miasto musi zaangażować kwotą 2550 zł i objąć  51 % udziałów w Spółce Celowej (SPV). Drugim udziałowcem tej spółki będzie Partner Prywatny w ramach PPP.  Wymagany kapitał jest na minimalnym obowiązującym poziomie czyli  5.000 zł.

Po powołaniu spółki,  SPV wyemituje obligacje przychodowe i zdeponuje je w polskim banku. Bank ten poinformuje partnerów zagranicznych, w tym Agencję ONZ, że obligacje są zdeponowane i za pośrednictwem polskiego banku uruchomi  z  czołowego banku  (EU)  środki finansowe na finansowanie inwestycji w Polsce.

Spółka Celowa (SPV)  wyemituje obligacje przychodowe, które będą stanowić  instrument pozyskania finansowania inwestycji  a także będą stanowić zabezpieczenie zwrotu  środków  inwestycyjnych.

Emisja obligacji przychodowych zabezpieczona zostanie wybudowanymi domami i tylko przyszłymi przychodami z najmu lub sprzedaży domów może być spłacana. Nie obciąża budżetu gminnego.

Generalny Wykonawca udzieli  też Bankowej Gwarancji Wykonania wybudowania   w I – etapie  6000 domów  zero-energetycznych (bez kominów)

Dla kogo będą nowo wybudowane domy?

Trzydzieści osiem tysięcy domów wybudujemy dla dotychczasowych  mieszkańców Elbląga. Natomiast 497.000 domów  będzie dla nowych mieszkańców.  Będziemy zapraszać młodych ludzi, ponieważ powstanie bardzo duża liczba miejsc pracy.

Znaleźliśmy także osoby  w dużych ilościach. Są to mieszkańcy UE zdegustowani sytuacją imigracyjną w ich rodzimych krajach. Są to rdzenni Europejczycy. Będąc w systemie Schengen mają prawo zamieszkać w dowolnym kraju strefy  Schengen. Część z nich w obawie o swoje życie również z chęcią zmieniłaby miejsce zamieszkania. Chodzi o eutanazję. W Polsce nie grozi im utrata życia z tego powodu. Zapewniając im godziwe warunki w Polsce jesteśmy w stanie ich ściągnąć do Polski. Zapraszać będziemy z zachodniej Europy emerytów w wieku ok. 65 lat o dochodzie nie niższym niż 1600 Euro. Taki dochód spowoduje, że do budżetu gminnego wpłynie co miesiąc ok. 300 zł od każdego emeryta.

Przy 497.000 domów wpływy wyniosą co miesiąc 497.000 x 4 x 300 = 596,4 mln zł,  co daje  w skali roku 7,157 mld zł. Dojdzie podatek od nieruchomości 2,14 mln x 45 m2/osobę x 0,79 = 76,077 mln zł.   Zatem łączne wpływy do budżetu samorządowego przekroczą 7,233 mld zł.

Dodatkowo emeryci wydadzą na lokalnym rynku swoje emerytury. Po zapłaceniu podatku dochodowego zostanie im 1600 – 160 = 1460 Euro x 4,3 = 6278 zł co przy liczbie emerytów 1.988.000 x  6278 = 12,480 mld zł/mies.

Środki te wpłyną do lokalnych firm obsługujących tych emerytów. Gdyby obecni mieszkańcy obsłużyli nowopowstały rynek, to na jednego dotychczasowego mieszkańca przypadłoby 12.480.664.000/ 63.488 = 81.933 zł/mies.  A na 4 osobową rodzinę 327.733 zł.

Oczywiście, jest to kwota brutto, którą należałoby pomniejszyć o podatek VAT. Zostanie wtedy 266.450 zł. Zakładając, że marża wyniesie 20 % to zysk na rodzinę wyniesie 53.290 zł. Odejdą jeszcze jakieś koszty i prawdopodobnie zostanie ok. 40.000 zł na dwie pracujące osoby, czyli po 20.000 zł/mies..

W kalkulacji należałoby jeszcze uwzględnić wpływy z różnicy w PIT między obecnymi wpływami a kwotą 20.000 zł/mies. które zapłacą dotychczasowi mieszkańcy czyli 152.327/2 x 20.000 x 12 = 18,279 mld zł/rok.

Koszt utrzymania mieszkania o powierzchni 45 m2 to tylko 50 zł/mies. (prąd, woda, kanalizacja, ciepła woda użytkowa, ogrzewanie i klimatyzacja, podatek od nieruchomości).

Rata za dom jest objęta 100 % dopłatą przez cały okres spłaty. Przy zakupie nie jest wymagane badanie zdolności kredytowej, więc nawet osoby ubogie będą mogły zamieszkać w nowych domach.

Domy będą miały powierzchnię 180 m2 i będą mogły być dzielone na 4 mieszkania po 45 m2, 2 mieszkania po 90 m2, jedno mieszkanie 45 i drugie 135 m2. Dla rodzin z większą liczbą dzieci będą mogły być domy 225 m2.

Perspektywa czasowa

Zawarcie z nami jeszcze w listopadzie 2019 roku umowy o współpracy skutkowałoby tym,  że  pierwsze domy liczbie ok. 3000 powstałyby już w 2020 r. W 2021 r. ok. 200.000 szt.  a w 2022 r. 330.000 szt.

Skąd takie duże liczby? W naszej technologi – domy modułowe produkowane są pod dachem  a jedynie montaż odbywa się na budowie. Dobraliśmy takie elementy, które pozwalają budować bardzo szybko. Domy są wykończone „pod klucz” i bardzo bogato wyposażone.  Kuchnia i łazienka są wykończone i wyposażone w meble i sprzęt AGD.

Dotacje 100 %.

Począwszy od 2020 roku możliwe będzie dofinansowanie inwestycji gminnych. Wszystkie ulice budowane przez naszą firmę będą objęte 100 % dotacjami. Nie wystąpi sytuacja jak z innymi deweloperami, którzy żądają zapłaty za wybudowane drogi.

Skąd środki na dotacje?

Samorządowy Fundusz Mieszkaniowy (SFM) utworzony przez JST, będzie zasilany z podatku dochodowego od każdego wybudowanego przez Generalnego Wykonawcę domu.

Potencjał SFM? 535.000 wybudowanych domów po 50.000 zł podatku dochodowego daje kwotę 26,75 mld zł na dopłaty do rat kredytowych dla mieszkańców i 100 % dotacje, na które zostanie przeznaczone 20,6 mld zł, daje to kwotę 135.076 zł na każdego obecnego mieszkańca, a na 4 osobową rodzinę 540.305 zł.

Domy te same się bronią przed utratą ciepła jak i przyjęciem nadmiernej ilości ciepła. Budownictwo zero-energetyczne jest skuteczne na Syberii i w Afryce. Transport wodorowy jest tak samo skuteczny wszędzie, gdyż źródłem wodoru jest elektroliza wody zasilana prądem  z fotowoltaiki.

Budownictwo motorem napędowym gospodarki jest uzasadnione w przedstawionym projekcie.

Mam świadomość, że przedstawiona przeze mnie propozycja może się wydawać skomplikowana  i wymagająca czytania w skupieniu.

W sytuacji, kiedy jest już dla Elbląga przygotowany Generalny Wykonawca wraz ze swoją innowacyjną technologią oraz  są zapewnione fundusze  wszystko zależy od woli  i operatywności władz  Elbląga.

Wobec tego apeluję do obecnego prezydenta Elbląga i radnych Rady Miejskiej, aby zainteresowali się tą propozycją i zainteresowali największych przedsiębiorców z elbląskiego rynku, szczególnie tych którzy borykają się np. z problemem wydajnych pracowników.

Mogliby  zaoferować jako benefit  domy dla przyszłych swoich  pracowników. Każdy pracownik chętniej przeprowadzi się do miejscowości, w której ktoś oferuje mu pracę i daje mieszkanie.  W wielu regionach Polski cierpiących na deficyt rąk do pracy pracowników dowozi się autobusami  z odległości 80-100 km.

Myślę, że pracodawcy ucieszą się z takiej możliwości, ponieważ ich biznes również na tym zyskał.   Samorząd  cieszyć  się będzie ze zwiększonych wpływów z podatku dochodowego PIT i od nieruchomości.

Firma Meble Wójcik mogłaby otrzymać Ofertę – dostawcy na lokalny nowy rynek, na którym powstałoby 500.000 domów. Oferta mebli byłaby rozszerzona o meble wbudowane, czyli trwale związane z mieszkaniem czy domem. Takie meble „Kowalski” dostałby w pakiecie i nie musiałby nic płacić, gdyż byłyby objęte systemem  100 % dopłat do rat kredytowych.

Czego możecie się Państwo spodziewać w perspektywie najbliższych 4 lat ?

Ogromnych zmian. Zmiany są nieuniknione. Czy tego chcecie, czy nie chcecie. Do powstania większych gmin dojdzie i jest to nieuniknione. Pozostaje pytanie, jaka będzie Wasza pozycja po zmianach. Brak zgody na dobrowolną fuzję oznacza, że prawdopodobnie przed upływem 4 lat stracicie stanowiska. Alternatywa to, że zostajecie prezydentem połączonych Gmin. Decyzja  w Państwa rękach. Zawsze w gronie 7 osób znajdzie się lider, który zechce przewodzić stadu.  Jestem przekonany, że w  tym przypadku sprawdzi się  to bardzo szybko.

Mieszkańcy Wielkiego Zielonego Elbląga będą  wdzięczni tym samorządowcom, którzy takie działania podejmą. I to właśnie oni po  kolejnych wyborach,  będą tworzyć władzę Elbląga i Radę Miejską, czego wszystkim elblążanom  bez wyjątku  i sobie życzę.

Edmund Szwed

Edmund Szwed: Droga do bogatego Elbląga

O Autorze
-

Możesz użyć tych tagów i atrybutów HTML <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>